全国54城“金九银十” 楼市成交同比仍涨51%
多数开发商完成全年销售业绩已无忧
随着10月份楼市数据的披露，各大城市的楼市实际成交情况并没有如预期般糟糕。大多数城市的住宅销售在九十月不及七八月份火爆，但两个月的总体成交依然较去年同期显著上涨。
鉴于部分开发商开始冲刺年底业绩，预计未来两月楼市供应量仍有保证，但市场人士预计，价格的微幅回升以及政策持续收紧所引发的观望情绪共同作用下，年底的市场将以平稳过渡为主，部分城市或现成交小幅回落趋势。
全国54城成交同比涨51%
中原集团研究中心监测统计数据显示，截至10月30日，全国主要54城市9月和10月的成交量合计为48.49套，预计金九银十的整体成交量为49.56万套，环比7~8月下调10.4%。不过较2011年同期，54个城市今年“金九银十”的成交量则上涨了超过51%。
据了解，截至10月30日，大部分城市“金九银十”的成交量相比7~8月均有所下滑，其中北京9月和10月共签约20284套，环比下调了23.4%；上海签约22368套，微跌3.7%；广州签约17862套，上涨5.9%；深圳签约6119套，下调14.1%。
其余城市也大多环比下跌，如天津签约14998套，下调9.6%；成都签约13455套，下调27.1%；杭州、南京、武汉等城市环比下调都超过了10%；重庆则基本持平。
对于全国普遍出现“金九银十”成交环比下滑的原因，中原地产分析认为，主要受市场冲高回落影响，7~8月淡季不淡，实际7~8月的成交量也是最近两年的高点，淡季消化了过多的需求影响了“金九银十”的成交量。
值得关注的是，部分城市10月行情较9月有所修复。10月最后一日，广州市国土资源和房屋管理局公布了广州10月楼市成交情况，显示该月成交状况较9月有所回升。
数据显示，2012年10月，广州新建商品住宅网签面积达到84.75万平方米，与去年同期相比大增74%，环比增加13.4%。据悉，这是广州自2010年10月推出限购政策之后，10月成交量首次回到80万平方米以上的水平。
正是因为10月份的反弹，使得广州的“金九银十”成色最足，也成为北上广深中唯一一个超越七八两月的大城市。
多数开发商已全年无忧
从某种层面看，所谓“金九银十”的成色不足，只是与夏天楼市的火爆形成的对比，事实上，从大多数开发商的销售情况看，今年的楼市并不算太坏。
以北京为例，中原地产市场研究部统计数据显示，截至10月23日，北京今年以来新建住宅签约总套数合计为92395套，超过了2011年全年的90917套，在还有两个月的情况下，有望超过2010年的11.1万套，创造2009年后的最好成交量。
广州10月份签约量突破80万平方米，也是2010年限购政策实施以来的单月签约最高值。
开发商方面的数据也透露类似的良好状况。截至目前，在市场上占有较大份额的万科、中海、保利、碧桂园等开发商均已完成大部分的全年销售任务，部分开发商如越秀地产等早已完成全年目标，未来两月的压力已不大。
业内人士分析，今年最后两个月的市场走势将维持在目前的水平，同时受调控政策持续的影响，整体市场将以平稳为主，成交量再次冲高的可能性不大。而政策将依然以重申为主，不会有再次加码的政策出台。不过，随着开发商促销动能下降，定价可能会出现微幅上涨趋势，而买家也可能随之陷入新一轮观望。新一轮博弈局面可能形成。
百城房价连涨五月 楼市预期升温
中国指数研究院最新数据显示，10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%。这也是自6月止跌后连续第5个月环比上涨。随着销售企稳、房企业绩好转、地方政府政策微调，房地产市场升温预期明显提升。
房价指数环比连涨
从百城指数变化来看，房价指数保持连续环比回升的态势。尽管当前房价较去年同期仍有下降，但同比跌幅已经收窄。
数据显示，全国住宅价格中位数为5850元/平方米，环比上涨0.86%。但从同比的角度看，全国100个城市住宅均价仍连续第7个月下跌，跌幅为1.00%，比9月缩小0.40个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比9月上涨0.33%，与去年同期相比下跌0.60%，连续第10个月同比下跌，但跌幅缩小了0.75个百分点。
根据中指院的统计，10月百城中有56个城市住宅均价环比上涨，42个城市环比下跌，2个城市持平。环比下跌的城市个数增加了4个，其中跌幅在1%以上的有8个；环比上涨的城市比上月减少了4个，但涨幅在1%(含1%)以上的有18个，较上月增加10个。
在环比上涨的56个城市中，温州涨幅最大，达到3.74%；菏泽、新乡等4个城市涨幅在2%-3%之间；汕头、金华等5个城市涨幅在1.6%-2%(含1.6%)之间。在环比下跌的42个城市中，德州住宅价格环比下跌了3.83%；连云港、兰州、张家港等7个城市跌幅在1%-2%之间；邯郸、太原跌幅在1%以内。
业内人士指出，尽管房企在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳。
十大城市房价坚挺
从北京、上海、广州等十大城市的表现来看，10月广州、北京(新建)住宅均价分别上涨1.04%、0.77%，涨幅相对较高；深圳、南京、杭州、成都、重庆(主城区)、武汉涨幅在0.1%-0.5%之间；天津、上海涨幅在0.1%以内。
虽然总体来看，十大城市住宅平均价格同比下跌了0.60%，但仍有5个城市的房价依然保持同比上涨。其中，广州、重庆(主城区)、北京涨幅在1%-2%之间，深圳、武汉涨幅在0.5%以内。
与新房价格相比，十大城市的二手房价格涨幅更加明显。10月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为21796元/平方米，环比9月上涨0.87%，同比更是增长了3.4%。深圳和北京二手房价格分别环比上涨1.95%和1.71%，同比增幅则达到4.01%、4.32%。
业内人士指出，近期各地政府频频进行政策微调。公积金贷款总额提高、公积金异地购房放开以及天津等地出现的首付分期付款等，均表现出政策上的松动。在房价涨势得到控制后，各地政府政策微调的积极性提升，未来可能有更多城市尝试微调楼市政策，房地产升温预期明显提高。
中企海外楼市投资潮乍起：眼下“以看为主”
“最近十年都是海外资本来中国投资房产，但现在是中国资本去国外投资房产。”长期从事中外投资交易顾问的欧阳默(Omer Ozden)近日对早报记者说。
欧阳默是纽约一家顾问公司Rockwood Proporties的董事长，正在纽约接洽北京的一家大型企业，谈一宗关于后者收购纽约豪华酒店的项目，这个项目将由这家北京公司和美国一家公司共同投资。
欧阳默还提到，中国一家大型房地产企业正计划在纽约收购住宅和商用物业。
虽然有意涉足海外楼市的中国机构和房企不少，但在莱坊国际全球主席Nick H Thomlinson看来，中国资本投资海外楼市才刚起步，“中投这样的中国主权基金已开始投资国外商业物业。相比之下，更多的其他中国资本，目前还处于学习阶段。”
中国买家美国“扫货”
在机构投资者之前，中国的个人买家在美国楼市已崭露头角。
按住宅房地产经纪公司Corcoran Group首席执行长帕梅拉·莱曼(Pamela Liebman)的描述，自今年初以来，该集团目睹了中国内地富人“大规模”涌入，购买纽约的高端房产。她说：“五年前，我们从来不谈中国买家。一年半前我们才注意到他们，但过去一年他们已经变得非常普遍了。”
全美房地产经纪人协会(NAR)今年6月发布的一份报告显示，截至今年3月的过去一年时间里，中国内地和香港买家成为购买美国房产的第二大外国买家群体，交易额达90亿美元，仅次于加拿大。这比上一年73亿美元的交易额高出23%，比2010年48亿美元的交易额高出88%。
在欧阳默看来，与10年前赴美“扫货”的日本投资者相比，中国投资者更为热情、精明。
“日本基本都是短期的机构投资者。中国此前一直是个人投资者居多，但现在机构投资者也开始加入并且投资周期会很长。这个盘子将会很大。”欧阳默预计，明年中国买家在美购房的交易额将达到130亿美元。
据欧阳默说，中国个人投资者在美国投资房产的区间大概在200万-2000万美元，而机构投资者的投资区间则在2000万-1.5亿美元。
此前的9月底，欧阳默作为交易顾问，帮助河南鑫苑置业(NYSE:XIN)以5420万美元的价格，竞得了纽约市布鲁克林区威廉斯堡一宗面积为8547平方米的土地，预计将于2013年动工建造住宅项目。
中投的伦敦生意
受访者普遍认为，总体而言，中国机构投资海外楼市才刚起步。
莱坊国际投资及资本市场部英国和中东区董事Jeremy Waters介绍，现在越来越多中国机构投资者去伦敦做市场调研，但真正的大范围投资还没有看到，现在还处于学习阶段。“像中投这样大的机构投资者已到了实际投资的阶段，开始购买伦敦核心商业物业。但因为对当地市场还不熟，更多是以和英国政府合作的方式进行。”
今年10月下旬，英国《金融时报》曾报道，中国主权财富基金中国投资有限责任公司(中投)有意在英国最重要的写字楼市场——伦敦金融城成为房东，其打算斥资2.5亿英镑买下德意志银行英国总部大楼。这项交易将意味着中投首次进入英国直接所有权写字楼市场。
不过，交易的风险也相当明显。一些英国地产中介公司称，德银未来可能终止租约。
“中国投资者现在不愿意承担欧洲不明朗的经济风险，他们也并不了解市场。”Jeremy Waters说，他刚和几家中国房企有过交流，它们都说在看伦敦的物业，但“看”意味着它们有兴趣在研究，但还没准备好去投资。
Jeremy Waters介绍，中国内地和香港的投资者在过去两年对伦敦商业物业的投资额为10亿英镑。
“接下来的一年内，我相信这一数字会增至20亿英镑。”Jeremy Waters透露，一个来自中国的投资机构正计划斥资2亿英镑投资一个伦敦的核心商圈物业，已接近完成交易。
Jeremy Waters称，“按我的经验来看，大的投资者进入以后，中小投资者也会跟着进来。未来3至5年，都会是这样。中国开发商会在伦敦看商业、住宅或是综合体的开发项目，但现在还处于看的阶段。”
房企海外扩张潮降温
部分内地开发商投资海外已积累了一定经验。
上海宝华集团副总裁杨健称，2008年金融危机爆发后，该公司曾在墨尔本收购过一个烂尾项目，到2009年当地政府开始加大救市力度，楼市很快恢复，该公司用了10个月就将楼盘销售一空，其中40%的买家是华人。
“这个楼盘主要是酒店式公寓，户型较小，总价较低，又靠近大学，也靠近唐人街，所以受到了当地人尤其是华人的欢迎。”杨健解释，2008年澳大利亚楼市一片萧条，一些在建楼盘因开发商难以继续投资而烂尾，而国内房地产市场经过2007年的一波火爆行情，各家房企资金充足，因此纷纷都想到海外市场扩张。
据早报记者不完全统计，目前已在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，除了碧桂园(02007.HK)，至少还有12家，包括中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等大型房企。
碧桂园海外市场营销部营销经理董亮称，该公司正着手打造一个全产业链平台，包括移民留学、海外投资度假等。碧桂园在吉隆坡的两个项目均以别墅为主，项目一期计划在明年初开售。
不过，杨健指出，目前中国房企的海外扩张潮“又冷了下来”。
“随着国内楼市这次的深度调控，房企纷纷忙于过冬，资金链紧张，大多已没有能力像2008年那样向海外扩张。”杨健说，国内房地产市场未来走势不够明朗，海外市场的资金要求又较高，加之人民币升值问题，未来国内房企海外投资的趋势不是很清晰。
按杨健的说法，境外对房企自有资金要求很高，一般是在房企拿了地把楼盘建好后，银行才会根据预售情况进行评估，酌情发放贷款，而且贷款比例一般控制在50%左右。而且，海外楼盘预售制度一般也比较严格，签合同时，购房人只付10%定金，房子建好后，才会将剩余的90%房款付齐，开发商无法像在国内那样提前拿到高比例预售款。
黑石欲加码内地楼市
中国资本走向海外楼市之际，欧美投资者对中国楼市的投资热情却有所下滑。
莱坊国际投资及资本市场部中国区董事曹建介绍，由于海外融资市场遇冷，今年海外机构减少了对中国房地产的投资。过去几年，发生在中国的大宗交易投资金额在500亿至600亿元人民币。今年总的交易量还会维持在600亿元人民币左右的水平。但过去海外和中资是平分天下，今年海外投资仅占投资总额的35%。
原因很多。欧阳默称，现在中国房产市场竞争激烈，很难去投资，海外机构不像以前那么有兴趣。中国楼市可能有一些(政策)变化，海外资金不知道将来要发生什么。
Nick H Thomlinson提到，欧美资本目前还在观望，它们不是十分理解内地市场。相对而言，中国香港、新加坡、马来西亚的投资者更容易了解中国内地市场。
Jeremy Waters则认为，近两年全球投资者都放慢了投资速度，中国还是它们重要的选项。
据香港经济日报10月27日报道，私募股权巨头黑石大中华区主席梁锦松10月26日称，过去两年黑石没有积极参与内地房地产市场投资，主要是有关交易颇为昂贵，私募基金也不知能为投资的公司做些什么。但现在交易已变得相对合理，加上流动性充裕，将促使黑石变得更为进取。
这位香港财政司前司长解释说，一方面，内地房产较之前变得更有吸引力；另一方面，内地居民收入增加令居民可负担指数上升。而且，城市化也令城市房地产需求上升。
原文来源于《东方财富网》。
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